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樓市“金九”遇冷 有地區(qū)房子降價(jià)業(yè)主集體維權(quán)

    9月上半月,易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比8月上半月增長(zhǎng)1%,可謂趨近零增長(zhǎng),這樣的行情只能用“平淡”二字形容。

    “從開發(fā)商內(nèi)部交流情況看,大家都注意到市場(chǎng)上兩個(gè)調(diào)整跡象:一是促銷行為增多;二是土地流拍增多。對(duì)于明年的指標(biāo),一些開發(fā)商已經(jīng)表示不再提高增長(zhǎng)。”

    “漲價(jià)的時(shí)候也沒見業(yè)主補(bǔ)錢給我們,但是一降價(jià)業(yè)主就來(lái)維權(quán)。”9月25日,泰禾集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者苦惱地表示。就在剛剛過(guò)去的中秋小長(zhǎng)假,這家房企旗下的合肥院子選擇將某棟某個(gè)戶型降價(jià)4000元/平方米促銷,但隨即引來(lái)老業(yè)主集體維權(quán)。

    一夜入秋。曾經(jīng)瘋狂搶房的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸冷卻,傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”也不再出現(xiàn)。

    9月上半月,易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比8月上半月增長(zhǎng)1%,同比增長(zhǎng)32%。分城市來(lái)看,一線城市環(huán)比增長(zhǎng)7%;二線城市環(huán)比持平;三四線城市環(huán)比增長(zhǎng)2%。4月上半月開始,各地房企加速推盤,40城新建住宅成交面積回暖并出現(xiàn)了環(huán)比連續(xù)3個(gè)月的正增長(zhǎng),7月上半月有所下滑,8月上半月再次小幅增長(zhǎng),9月上半月基本與8月上半月持平。進(jìn)入四季度,在調(diào)控趨嚴(yán)和金融環(huán)境趨緊的背景下,一些危機(jī)感較強(qiáng)的房企已經(jīng)開始選擇促銷跑量。

   “從開發(fā)商內(nèi)部交流情況看,大家都注意到市場(chǎng)上兩個(gè)調(diào)整跡象:一是促銷行為增多;二是土地流拍增多。對(duì)于明年的指標(biāo),一些開發(fā)商已經(jīng)表示不再提高增長(zhǎng)。”新城控股副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)。

    一夜入秋

    “我們項(xiàng)目營(yíng)銷一直是走高端路線。起初項(xiàng)目宣傳的銷售均價(jià)是2-2.2萬(wàn)元/平方米,但真實(shí)銷售均價(jià)約在1.9萬(wàn)元/平方米左右。這一次中秋節(jié)假期,我們將一棟樓的某個(gè)戶型拿出來(lái)促銷,售價(jià)約在1.5萬(wàn)元/平方米。雖然降價(jià)4000元/平方米,但我們對(duì)客戶要求的付款方式也很苛刻,要求一次性付清全款。”上述泰禾集團(tuán)負(fù)責(zé)人表示。

    該人士坦言,房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在下行通道,為了加速去化,開發(fā)商還是希望提高項(xiàng)目性價(jià)比,在去化和利潤(rùn)之間尋求平衡。但令他苦惱的是,合肥院子的降價(jià)卻引來(lái)了老業(yè)主不滿。對(duì)于老業(yè)主的維權(quán)行為,合肥院子給出的方案是,老業(yè)主可以選擇退房來(lái)重新購(gòu)置促銷房源,但需支付全款。

    合肥院子并非個(gè)案。

    9月13日,濱江新城新希望未來(lái)海岸二期部分房源價(jià)格低于一期,引發(fā)了部分業(yè)主“維權(quán)”抗議。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到,為了去化,不少開發(fā)商選擇一定程度打折促銷活動(dòng),甚至包括全員營(yíng)銷。據(jù)融創(chuàng)中國(guó)天津區(qū)域某位設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人反饋的信息,他們?nèi)瘓F(tuán)已經(jīng)開展全員營(yíng)銷,各個(gè)級(jí)別負(fù)責(zé)人都有一定程度的銷售任務(wù),集團(tuán)要求每人發(fā)動(dòng)身邊相關(guān)資源,配合營(yíng)銷部門完成各區(qū)域年底銷售任務(wù),并根據(jù)各級(jí)別職位分配了樓盤指導(dǎo)價(jià)格表,相應(yīng)會(huì)有一定優(yōu)惠,如團(tuán)購(gòu)還有進(jìn)一步優(yōu)惠,該公司在營(yíng)銷上已發(fā)動(dòng)各類可利用渠道爭(zhēng)取加速完成指標(biāo)。

    “金九銀十”是傳統(tǒng)的銷售旺季,但今年則不同。整體市場(chǎng)都表現(xiàn)平淡。中秋小長(zhǎng)假期間,各地樓市平淡,告別“金九”。以北京為例,9月22日,北京市新建商品房網(wǎng)簽179套;9月23日,北京市新建商品房網(wǎng)簽230套,網(wǎng)簽數(shù)量與7-8月基本持平。中原地產(chǎn)分析師張大偉預(yù)計(jì),9月北京全月在1.5萬(wàn)套左右,與之前幾月基本持平。

    上海9月樓市整體也較低迷,供應(yīng)明顯增加,而樓盤平均去化率開始下滑。9月14日-9月20日期間,上海新房供應(yīng)達(dá)14.3203萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)34.18%;一周共計(jì)成交14.5089萬(wàn)平方米,較前一周微降0.94%。深圳小長(zhǎng)假前兩天的新建住宅簽約分別只有70與76套,整體和之前相比基本維持平穩(wěn)。廣州小長(zhǎng)假簽約數(shù)據(jù)較多,9月23日商品住宅簽約1045套,9月22日簽約824套;從全月數(shù)據(jù)看,也依然處于平均水平。因?yàn)榫W(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后的原因,整體看,全國(guó)一二線城市,9月樓市成交量環(huán)比8月均無(wú)明顯上漲現(xiàn)象。

    消失的“金九銀十”

    9月25日,億翰研究社發(fā)布了一項(xiàng)研究報(bào)告。該報(bào)告提供了一組有趣的數(shù)據(jù),在2015年至2017年間,TOP100上市房企總資產(chǎn)增速始終高于凈資產(chǎn)增速約10個(gè)百分點(diǎn)以上,這表明,2017年之前房企更傾向于利用增加財(cái)務(wù)杠桿的方式擴(kuò)大規(guī)模。但2018年上半年,總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)兩者增速有明顯收窄,如果與2017年同期比較,凈資產(chǎn)同比增速34.4%已經(jīng)高于總資產(chǎn)同比增速32.5%。

    億翰中國(guó)認(rèn)為,這表明房企開始控制負(fù)債擴(kuò)張速度,一方面是順應(yīng)企業(yè)去杠桿的政策導(dǎo)向,一方面也是為了在調(diào)控力度不斷增強(qiáng)、各方限制逐漸增多的未來(lái)不確定性升高的市場(chǎng)環(huán)境中,降低自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。自2017年以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)逐漸注重有質(zhì)量的增長(zhǎng),傳統(tǒng)依靠負(fù)債擴(kuò)張的野蠻生長(zhǎng)時(shí)代或?qū)⒔Y(jié)束。

    “活下去”和“安全第一”已經(jīng)成為房企目前最主要的訴求。而這反映到樓市方面就是,開發(fā)商開始重視現(xiàn)金流回款。這不排除通過(guò)降價(jià)方式。

    杭州樓市動(dòng)態(tài)首席評(píng)論員余鐘斌告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,杭州樓市已連續(xù)兩年沒出現(xiàn)過(guò)“金九銀十”。當(dāng)然,今年也沒出現(xiàn)。過(guò)去的兩年是因?yàn)槭袌?chǎng)太火,今年則是遇到樓市降溫轉(zhuǎn)折點(diǎn),而且這樣的降溫還有愈演愈烈之勢(shì)。今年的“金九銀十”時(shí)節(jié)已近過(guò)半,杭州各大開發(fā)商推盤速度明顯加大,而不是如去年那般“捂著”。“杭州主城的樓市已開始出現(xiàn)分化,搖號(hào)整體中簽率也在上升,地段、交通、品牌等性價(jià)比較弱的樓盤將加大分銷的力度,也不排除加大調(diào)低‘次等’房源價(jià)格、折扣的力度。”余鐘斌表示。

    歐陽(yáng)捷認(rèn)為,市場(chǎng)信心有所調(diào)整,土地流拍增多、個(gè)別房企內(nèi)部講話、預(yù)售制度探討也都對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了誤導(dǎo),引發(fā)負(fù)面情緒波動(dòng)。反觀一些中西部二線城市和很多三四線城市,市場(chǎng)基本不受影響。

    易居研究院院長(zhǎng)楊紅旭則認(rèn)為,九、十月份就是市場(chǎng)衰落的拐點(diǎn)。大房企新盤打折現(xiàn)象增多,包括碧桂園、萬(wàn)科、保利、恒大、金地都在全國(guó)多城市多盤聯(lián)動(dòng)促銷,這就是市場(chǎng)明顯降溫的跡象和信號(hào)。預(yù)計(jì)未來(lái)兩三年都是下跌、調(diào)整以及筑底的過(guò)程。 

本文采編:CY329
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