房地產(chǎn)行業(yè)：地產(chǎn)政策目標(biāo)拆解和趨勢(shì)分析

    我們用一篇專題報(bào)告，拆解房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)，研判未來(lái)政策演變。我們相信，始終堅(jiān)持房住不炒的總綱確實(shí)可以推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

    我們將房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)，拆解為四個(gè)不同的方面。政策的底層目標(biāo)包括，1、持續(xù)維持房屋飽和供給，保持主要城市租金可負(fù)擔(dān)；2、多管齊下多元供給，緩解財(cái)產(chǎn)增值權(quán)代際分配不均。3、因城施策，避免形成房?jī)r(jià)下跌和城市吸引力不足的逆向循環(huán)，避免持續(xù)拉大區(qū)域差距；4、避免房地產(chǎn)相關(guān)的金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

    政策趨勢(shì)之一：從調(diào)節(jié)供求到調(diào)節(jié)價(jià)格。我們透過(guò)大量具體的政策，分析政策共性演變趨勢(shì)。傳統(tǒng)調(diào)節(jié)供求的做法，在二手房為主的時(shí)代更顯無(wú)效。限價(jià)政策有避免地價(jià)沸騰，避免產(chǎn)品過(guò)分高端等積極作用，但也需要一系列補(bǔ)丁式政策配合。深圳等城市開(kāi)始推廣二手房參考價(jià)，有效避免了市場(chǎng)過(guò)熱。

    政策趨勢(shì)之二：從重視資金流，到兼顧信息流。歷史上，資金流（企業(yè)融資、按揭融資）是政策作用的主要領(lǐng)域。移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲是資金流和信息流共同作用的結(jié)果，政策將持續(xù)致力于穩(wěn)預(yù)期，而穩(wěn)預(yù)期也包括建設(shè)性和限制性的手段。

    政策趨勢(shì)之三：從全國(guó)吃藥到精準(zhǔn)施策。全國(guó)性政策以三道紅線、貸款集中度管理、土地集中供給來(lái)推進(jìn)供給側(cè)改革；地方則根據(jù)具體情況出臺(tái)調(diào)控措施。

    政策趨勢(shì)之四：從周期搖擺，走向理性堅(jiān)定。我們認(rèn)為，歷史上房地產(chǎn)政策的最大缺陷并非手段和方向，而是波動(dòng)和周期。我們相信，如今房住不炒，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，表態(tài)更為堅(jiān)定，事實(shí)上有可能取得更令人滿意的結(jié)果。

    風(fēng)險(xiǎn)提示：部分企業(yè)缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)資產(chǎn)負(fù)債表爆雷的風(fēng)險(xiǎn)。