2018年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃及行業(yè)發(fā)展前景分析預(yù)測【圖】

養(yǎng)老地產(chǎn) 管小紅 2018-05-17 07:21 來源：智研咨詢

養(yǎng)老地產(chǎn)就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之中，以滿足日益增長的特定市場需求。廣義的概念則包括了養(yǎng)老地產(chǎn)獨(dú)有的居住功能、服務(wù)功能、養(yǎng)老保險的保障功能以及逆向融資功能等。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式

目前我國處于老年住宅多為商業(yè)盈利性，現(xiàn)有老年公寓具有“盈利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范圍；老年住宅受眾群體有限，現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務(wù)；僅有部分發(fā)達(dá)城市的個別開發(fā)商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚的開發(fā)商；我國社會保障體系不完善、不足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會化、規(guī)范化”；無真正針對老年生化、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、社區(qū)管理、設(shè)施亟待完善；；另外，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)面臨著土地資源昂貴、相關(guān)法律制度不夠完善、養(yǎng)老地產(chǎn)與社會資金未能掛鉤等一系列問題。

中國的養(yǎng)老地產(chǎn)基本上都學(xué)習(xí)美國的CCRC（持續(xù)照顧退休社區(qū)）社區(qū)經(jīng)驗(yàn)而來。現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，盡管表面上風(fēng)平浪靜，但水面下已是暗流涌動。房地產(chǎn)行業(yè)中，萬科、遠(yuǎn)洋、保利、首創(chuàng)等開發(fā)商均在醞釀著養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；保險行業(yè)，除了泰康之外，中國人壽、新華保險等多家企業(yè)也紛紛染指，一批養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)浮出水面。從2013年開始，養(yǎng)老設(shè)施用地將納入北京市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，這就意味著，多年來桎梏著養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的“土地”瓶頸將被打開。但是目前國內(nèi)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目較少，且開發(fā)比較成功的更是鳳毛麟角，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟。

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)三種模式

分類	第一類	第二類	第三類
名稱	單體的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)	養(yǎng)老服務(wù)嵌入式住宅小區(qū)	綜合性養(yǎng)老社區(qū)
概念	專門的養(yǎng)老院或者老年公寓，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營	無專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，項(xiàng)目中養(yǎng)老服務(wù) 主要是為老年人提供一個活動的場所	屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目中的養(yǎng)老地產(chǎn)由開發(fā)商自行運(yùn)營或由專業(yè)的運(yùn)營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營
經(jīng)營模式	大部分為公辦民營，采取出租或會員制形式	養(yǎng)老不以盈利為目白的，通老家住宅銷售來平衡養(yǎng) 老服務(wù)支出。	養(yǎng)老地產(chǎn)部分持有、部分銷售

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相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場深度監(jiān)測及未來前景預(yù)測報告》

二、中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場需求情況

目前，中國已經(jīng)成為世界上老年人口最多的國家，據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，60周歲及以上人口24090萬人，占總?cè)丝诘?7.3%，其中65周歲及以上人口15831萬人，占總?cè)丝诘?1.4%。當(dāng)一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，即意味著這個國家或地區(qū)的人口處于老齡化社會。中國老年人口比例嚴(yán)重超標(biāo)。

據(jù)悉，2000年時，中國65歲以上老年人口占比7%，此后不斷攀升。2005年中國65歲以上老年人口突破1億人，達(dá)10055萬人。2007年中國65歲以上老年人口占比7%，2016年中國65歲以上老年人口突破1.5億。2017年中國老年人口進(jìn)一步增長，達(dá)到15831萬人，65歲以上老年人口占比飆升至11.4%。據(jù)悉，近十年，中國65歲以上老年人口不斷增長，同比增速由2008年的3.0%增長至2017年的5.5%。

2010-2017年中國65歲以上老年人口走勢

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2006-2017年全國65歲以上人口比重變化趨勢（單位：%）

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目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)正處于由老年公寓向老年社區(qū)發(fā)展過程中。

1	普通型養(yǎng)老院	有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會工作者”動員住進(jìn)養(yǎng)老院。
2	醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院	有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓在床等，就可以申請住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。
3	老年公寓	多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照食欲老年人居住的要求來設(shè)計和建造。（老年公寓即專供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅）。與敬老院福利院不同，它不屬于社會福利設(shè)施，而是由社會投資按照市場化運(yùn)作的商品住宅。
4	老年社區(qū)	老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。

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三、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

老年地產(chǎn)需要滿足一般居住區(qū)的規(guī)劃要求，又因?yàn)槔夏耆说纳盍?xí)慣和需求的特殊性，對其規(guī)劃提出了有更高的要求。在實(shí)際的老年地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃中，首先應(yīng)該考慮一些必須具備的要素，比如針對老年人的居住產(chǎn)品、人性化的服務(wù)設(shè)施布置、無障礙交通系統(tǒng)等等。以上所提到的六種要求只是最主要的規(guī)劃要素，還有其他一些規(guī)劃細(xì)節(jié)需要考慮，比如人文活動的引入，景觀設(shè)計結(jié)合心理學(xué)等等，只有在實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計中，充分地考慮老年人的實(shí)際需求，才能做出適合老年人，被老年人所接受、喜愛的老年社區(qū)。

1	基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)	基礎(chǔ)型養(yǎng)老地產(chǎn)的部分服務(wù)需要依托于城市來提供，因此選址上常位于城市邊緣或近郊。項(xiàng)目與城市的交通比較便利，但需要考慮城市未來的擴(kuò)張發(fā)展，用地規(guī)模和開發(fā)強(qiáng)度上有一定的要求，比如容積率不能太低，用地面積不能過大。
2	高端型養(yǎng)老社區(qū)	對比基礎(chǔ)型養(yǎng)老社區(qū)，高端型社區(qū)在選址上又提出了更高的要求。由于高端型社區(qū)需要投入更多的資金，期待更高的回報，因此不僅在產(chǎn)品和規(guī)劃設(shè)計上需要有更好的亮點(diǎn)，在選址階段就應(yīng)該給予更多的關(guān)注。

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2、養(yǎng)老地產(chǎn)對環(huán)境景觀要求

養(yǎng)老地產(chǎn)依然具有地產(chǎn)項(xiàng)目的市場屬性，通過社區(qū)景觀的營造來提升社區(qū)居住品質(zhì)仍然是養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃的基本原則。

養(yǎng)老地產(chǎn)對環(huán)境景觀要求

1	好景配好房	把最好的地段留給最好的房子”在老年地產(chǎn)中也不例外。好的住宅產(chǎn)品結(jié)合好的景觀資源將會產(chǎn)生1+1大于2的價值提升效應(yīng)，比如獨(dú)棟別墅結(jié)合湖景、高爾夫景觀。養(yǎng)老地產(chǎn)中，最具購買力，養(yǎng)老需求最大的客戶往往是健康的中老年人群，這些人群除了有自身的養(yǎng)老需求，還追求住宅產(chǎn)品本身的保值與增值，追求稀有景觀尊享。因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)中，依然需要遵循景觀資源最大化的原則，保證產(chǎn)品價值最大化。
2	高綠地率	根據(jù)居住區(qū)規(guī)范要求，新建高品質(zhì)居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，這從整體上保證了居住區(qū)良好的居住環(huán)境。由于老年人生理機(jī)能上對環(huán)境變化的反應(yīng)更敏感，老年地產(chǎn)對居住環(huán)境提出了更高的要求。而環(huán)境品質(zhì)提高的直接反應(yīng)是綠地率的提高，建議高端老年地產(chǎn)項(xiàng)目綠地率不應(yīng)低于40%，基礎(chǔ)型老年地產(chǎn)項(xiàng)目不應(yīng)低于35%。
3	高供氧綠植組合	根據(jù)對中國著名的長壽之鄉(xiāng)廣西巴馬、山東文登等地環(huán)境的研究成果得知，高濃度氧離子是人類健康長壽的秘密武器?？茖W(xué)研究表明，長壽之鄉(xiāng)的氧離子含量是大型城市里的1000倍以上。因此，如何在有限的條件下，提高住區(qū)氧離子含量對于養(yǎng)老有重要的意義。

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目前住區(qū)規(guī)劃中，較常采用的是富氧植被組合法，既根據(jù)各種不同植被每公頃能提供的氧氣量值來進(jìn)行植被搭配。

3、養(yǎng)老地產(chǎn)對交通的要求

交通規(guī)劃對于社區(qū)的居住品質(zhì)的影響巨大，一個好的道路系統(tǒng)直接關(guān)系到規(guī)劃布局和社區(qū)內(nèi)居民的生活出行模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)對交通的要求

1	人車分流系統(tǒng)是最低要求	在目前居住區(qū)規(guī)劃中，人車分流已經(jīng)是被普遍認(rèn)可的交通組織模式，設(shè)計上通常將車行設(shè)置在居住區(qū)外圍，人行系統(tǒng)設(shè)置在內(nèi)部。老年社區(qū)對交通的要求比較復(fù)雜，一方面老年人身體原因，對機(jī)動車有更多的依賴，另一方面，老年人身體機(jī)能的下降，各方面的反應(yīng)欠靈活，更需要減少機(jī)動車對人行的干擾，因此在老年社區(qū)中，既需要人車分流，又需要機(jī)動車方便入戶或靠近住處，必要的地段可以實(shí)行機(jī)動車與電瓶車的轉(zhuǎn)換。
2	結(jié)合景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)	老年人一個很重要的訴求是健康和養(yǎng)生，有些老年地產(chǎn)項(xiàng)目本身擁有較好的資源稟賦，比如可以泡溫泉、登山、游湖等等，但有的項(xiàng)目自然資源比較匱乏，需要通過人為的引入養(yǎng)生設(shè)施，如體育場館和藝術(shù)場館等，但無論是哪種情況的項(xiàng)目，結(jié)合自身景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)都是可以實(shí)現(xiàn)的。

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老年人的身體機(jī)能特征，更適宜進(jìn)行舒緩的康體運(yùn)動，在社區(qū)內(nèi)結(jié)合公共景觀系統(tǒng)設(shè)置一條或多條通暢、尺度宜人、景觀優(yōu)美的步行系統(tǒng)，將會起到聚集社區(qū)人氣和滿足老年人康體訴求的雙重作用。

4、養(yǎng)老地產(chǎn)對對規(guī)劃尺度的要求

凱文林奇的《城市意象》中提到，宜人的街道、建筑、景觀尺度是營造宜人生活空間的關(guān)鍵，老年地產(chǎn)的規(guī)劃尺度有其特殊的要求。

養(yǎng)老地產(chǎn)對對規(guī)劃尺度的要求

1	控制建筑高度和密度	建筑高度和建筑密度很大程度上決定了一個社區(qū)的綜合環(huán)境品質(zhì)。一般來說，較低建筑高度和建筑密度的社區(qū)，容納的人數(shù)會較少，綠地和開敞空間較多，生活的氛圍會相對舒適和悠閑。
2	宜人的活動場所尺度	活動場所是老年人平時最常使用的地方，對其設(shè)計應(yīng)該充分地滿足其人性化的感受需求。城市中當(dāng)街道寬度與臨街建筑高度的比例大于2:1時，街道的尺度是比較宜人的。根據(jù)日本著名建筑師蘆原義信的《外部空間設(shè)計》中提到的廣場尺度，當(dāng)廣場的寬度（D）與周邊建筑的高度（H）的比值大于1，小于2時，尺度是宜人的。而根據(jù)他的“外部模數(shù)理論”，20-25米是適宜人活動的外部空間基本尺度，因此景觀步行帶上設(shè)置休閑設(shè)施，如桌椅、臺階、花臺的布置，建議以25-50米為間距設(shè)置。
3	適合老年人出行的服務(wù)設(shè)施設(shè)置半徑	在普通居住區(qū)中，公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)一般采用組團(tuán)級設(shè)施服務(wù)半徑為300米，小區(qū)級服務(wù)半徑500米，社區(qū)級服務(wù)半徑800-1000米。通過對老年人行為習(xí)慣的調(diào)查得知，老年人在社區(qū)中出行頻率較高的距離是150米和300米，按老年人1分鐘行走距離60米計算，老年人比較舒適、愉快的出行時間為3-5分鐘。因此，養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)設(shè)施布置應(yīng)以組團(tuán)級設(shè)施150米為服務(wù)半徑，小區(qū)級300米為服務(wù)半徑，社區(qū)級500米服務(wù)半徑，方便老年人使用服務(wù)設(shè)施。部分大型社區(qū)中，服務(wù)設(shè)施距離較遠(yuǎn)的，可以引入?yún)^(qū)內(nèi)電瓶車交通系統(tǒng)，解決跨區(qū)域出行需求。

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5、老年社區(qū)對日照通風(fēng)衛(wèi)生要求

根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》5.0.2.1（1）條，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)槔夏耆说纳頇C(jī)能、生活規(guī)律及其健康需求決定了其活動范圍的局限性和對環(huán)境的特殊要求，尤其是部分老年人因?yàn)樯眢w不便，常年臥床，對陽光有更多的渴望，規(guī)劃上應(yīng)盡量爭取南向布置住宅，減少東西布置，避免純北向住宅布置。

南方高溫潮濕地區(qū)的養(yǎng)老住宅還應(yīng)考慮夏季通風(fēng)設(shè)計，住宅排列上應(yīng)便于夏季涼風(fēng)進(jìn)入，戶型保證有兩個以上的朝向。

6、老年社區(qū)對公共服務(wù)設(shè)施的要求

老年地產(chǎn)區(qū)別于一般居住區(qū)的重要特點(diǎn)是能提供較完善的生活配套和醫(yī)療護(hù)理?xiàng)l件，這也是很多老年人選擇老年地產(chǎn)的關(guān)鍵考慮因素。

老年社區(qū)對公共服務(wù)設(shè)施的要求

1	無障礙道路系統(tǒng)為強(qiáng)制性建設(shè)內(nèi)容	目前國內(nèi)比較高端的居住區(qū)都會進(jìn)行無障礙道路系統(tǒng)設(shè)計，包括盲道、輪椅專用道、輪椅入戶坡道、長坡升降梯等，在老年社區(qū)中應(yīng)將無障礙道路設(shè)計設(shè)為強(qiáng)制性內(nèi)容，并根據(jù)老年人的具體需求，在道路設(shè)計的細(xì)節(jié)上給予專門的考慮。
2	入戶式和隨身式急救護(hù)理系統(tǒng)	老年人是容易出現(xiàn)突發(fā)病情的群體，如高血壓、心臟病等，特點(diǎn)是發(fā)病前兆少、病情發(fā)展快、致命性高，在無人護(hù)理的情況下發(fā)病后往往因?yàn)榈貌坏郊皶r的救治而錯過最佳治療時機(jī)。因此，老年社區(qū)需要配備入戶式急救呼叫系統(tǒng)，住戶通過戶內(nèi)報警按鈕通知社區(qū)急救中心，急救中心確保在收到報警3分鐘內(nèi)到達(dá)住戶家進(jìn)行初步救治。
3	醫(yī)療體檢康復(fù)中心	很多老年人不僅僅滿足于良好的急救護(hù)理服務(wù)，還希望在享受高品質(zhì)的居住環(huán)境同時，在居住期間得到科學(xué)的治療及養(yǎng)生指導(dǎo)，有病治病，無病養(yǎng)生，保證自己的身體處于比較健康的狀態(tài)。

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因此，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多會與一些知名的綜合型醫(yī)院合作，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置分部，分派老年疾病的專家醫(yī)生坐診，重點(diǎn)開設(shè)體檢、日常保健、養(yǎng)生調(diào)理、老年疾病預(yù)防與治療科室，讓老年人住得舒心，子女們工作安心。

在特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、主題產(chǎn)業(yè)園、文旅地產(chǎn)、商貿(mào)物流基地、傳統(tǒng)工業(yè)園轉(zhuǎn)型升級等六大領(lǐng)域構(gòu)筑起完善的全流程服務(wù)體系。提供從前期拿地策劃、項(xiàng)目定位策劃、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、概念性規(guī)劃設(shè)計到重大項(xiàng)目包裝策劃、盈利模式設(shè)計、招商及運(yùn)營規(guī)劃等一系列咨詢服務(wù)，并主導(dǎo)完成了數(shù)百家產(chǎn)業(yè)園區(qū)或地方政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃編制，協(xié)助地方政府推進(jìn)招商工作和產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入。

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