市場(chǎng)跟蹤:申萬(wàn)一級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)周換手率2.61,較上周下降13.91%,從申萬(wàn)一級(jí)其他行業(yè)表現(xiàn)來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)交投活躍度仍屬于中等偏下位置震蕩。周收益率0.53%,較上周收益率提升3.83pct,相對(duì)其他板塊處于中上水平。當(dāng)前地產(chǎn)板塊風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)4.63%高于動(dòng)態(tài)均值2.59%,且上穿均值+SD線,我們認(rèn)為地產(chǎn)板塊目前已進(jìn)入相對(duì)低估高溢價(jià)狀態(tài),未來(lái)具有一定空間。
一手房成交環(huán)降8.67%:全國(guó)41城一手房成交面積427.99萬(wàn)方,同比下降18.76%,環(huán)比下降8.67%,累計(jì)同比下降31.17%;其中一線4城成交面積55.44萬(wàn)方,同比下降8.37%,環(huán)比下降32.76%,累計(jì)同比下降24.61%;二線19城成交面積223.10萬(wàn)方,同比下降35.65%,環(huán)比上升0.71%,累計(jì)同比下降44.36%;三線18城成交面積149.45萬(wàn)方,同比上升24.93%,環(huán)比下降9.23%,累計(jì)同比上升0.89%。
二手房成交環(huán)降9.67%:全國(guó)15城二手房成交面積147.62萬(wàn)方,同比下降5.33%,環(huán)比下降9.67%,累計(jì)同比下降33.15%;其中,一線2城成交面積40.94萬(wàn)方,同比上升23.27%,環(huán)比下降13.24%,累計(jì)同比下降33.34%;二線9城成交面積93.54萬(wàn)方,同比下降13.85%,環(huán)比下降8.72%,累計(jì)同比下降17.71%;三線4城成交面積13.14萬(wàn)方,同比下降7.09%,環(huán)比下降4.55%,累計(jì)同比下降15.18%。
可售庫(kù)存環(huán)升0.41%,去化周期略增0.27周:1)全國(guó)15城可售庫(kù)存套數(shù)同比下降8.57%,環(huán)比上升0.41%;其中一線4城同比下降1.32%,環(huán)比上升0.66%;二線8城同比下降14.01%,環(huán)比上升0.71%;三線3城同比下降8.06%,環(huán)比下降2.18%。2)全國(guó)15城可售庫(kù)存去化周期32.59周,較上周增加0.27周;其中一線4城去化周期35.10周,較上周增加0.03周;二線8城去化周期34.44周,較上周增加1.29周;三線3城去化周期20.64周,較上周減少1.65周。
土地供應(yīng)、成交量?jī)r(jià)齊升:1)100大中城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積4125.23萬(wàn)平米,累計(jì)同比+26.19%,相對(duì)過(guò)去四周變化幅度為+0.79%;100大中城市掛牌均價(jià)2944元/平米,同比+20.90%,環(huán)比+15.36%;2)100大中城市成交總建面2638.66萬(wàn)平米,累計(jì)同比+9.92%,相對(duì)過(guò)去四周變化幅度為+42.24%;100大中城市成交總價(jià)872.66億元,累計(jì)同比+9.53%,相對(duì)過(guò)去四周變化幅度為+149.54%;100大中城市成交樓面價(jià)3307元/平米,同比+18.06%,環(huán)比+18.91%。3)100大中城市土地溢價(jià)率26.95%,其中一、二、三線城市土地溢價(jià)率分別為0%、27.90%、30.84%
政策方面:1)上周天津、徐州、宜昌等各地調(diào)控加碼,內(nèi)蒙古出臺(tái)政策表示購(gòu)買非住宅商品房可落戶,海南商品住宅備案后6個(gè)月不得調(diào)高價(jià)格,并公示備案價(jià)。從各地政策的表現(xiàn)來(lái)看,因城施策仍在持續(xù),在當(dāng)前背景下,整體調(diào)控的加碼空間不大,但政策的邊際改善可期。我們認(rèn)為政策的分化進(jìn)一步表明決策層對(duì)健康平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)的訴求,“保剛需、支持改善需求”這一態(tài)度未發(fā)生改變。2)上周深圳出臺(tái)堪稱二次房改的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(征求意見稿)》,旨在構(gòu)建符合深圳市情的多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的供應(yīng)與保障體系,同時(shí)對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例進(jìn)行調(diào)整,將更多群體納入住房保障。本次意見為首次對(duì)一個(gè)城市住房發(fā)展目標(biāo)提出18年的發(fā)展規(guī)劃,明確人才住房、安居型商品房、公共租賃房占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。我們認(rèn)為,本次意見,A)人才租房、安居型商品房及公共租賃住房與商品房的6:4比例,實(shí)現(xiàn)中高端收入住房市場(chǎng)化與中低端收入住房福利化同時(shí)存在;這一類模式類似香港、新加坡住房雙軌制。B)商品房仍是以中小戶型為主,從商品房未來(lái)占新增供應(yīng)比例40%左右判斷,未來(lái)商品房的供給減少,價(jià)格走勢(shì)由市場(chǎng)決定。
投資建議:1)當(dāng)前行業(yè)整合仍在持續(xù),城市輪動(dòng)效應(yīng)顯現(xiàn)。我們認(rèn)為A)同時(shí)具備豐厚土儲(chǔ)及較低土地成本的規(guī)模企業(yè);B)具備充足現(xiàn)金保障+預(yù)收款鎖定率高+銷售回款快的企業(yè)將具備更好的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。這一層級(jí)看,建議關(guān)注招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、新城控股、榮盛發(fā)展等。2)從企業(yè)業(yè)績(jī)安全墊的角度考慮,我們認(rèn)為諸如旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的發(fā)展能夠?yàn)楣咎峁┮欢ǖ臉I(yè)績(jī)安全墊,在這一層面上,房地產(chǎn)開發(fā)銷售猶如公司調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)的水龍頭,這一水龍頭把控得當(dāng),有望實(shí)現(xiàn)公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)。從這一層面出發(fā),我們建議關(guān)注華僑城A(住宅開發(fā)+旅游地產(chǎn))、金融街(住宅開發(fā)+商務(wù)地產(chǎn))、華夏幸福(住宅開發(fā)+園區(qū))、中糧地產(chǎn)(近期重組大悅城地產(chǎn),重組成功大悅城有望為公司提供持續(xù)穩(wěn)定的租金流)等。
風(fēng)險(xiǎn)提示:政策調(diào)控超預(yù)期、市場(chǎng)成交不及預(yù)期
公眾號(hào)
小程序
微信咨詢
